Übergabeprüfung und Snagging

Raum für Raum, mit Messung statt reinem Rundgang: Feuchte, Ebenheit und Gefälle, Funktionsprüfung von Sanitär, Elektro und Klimaanlage, Abdichtungen und Anschlüsse. Du erhältst eine nach Schwere geordnete Mängelliste mit Fotos und Lage, die du direkt beim Bauträger einreichen kannst.

Für wen diese Prüfung gedacht ist

• Du hast off-plan gekauft, und der Bauträger lädt zur Übergabe deiner Wohnung, deines Townhouses oder deiner Villa ein.
• Du lebst noch in Deutschland, Österreich oder der Schweiz und kannst die Übergabe nicht selbst wahrnehmen, möchtest aber jemanden vor Ort, der die Einheit für dich prüft.
• Du hast vom Bauträger bereits eine Checkliste bekommen und willst eine unabhängige Sicht, nicht die des Bauträgers selbst.
• Du willst direkt vermieten und musst sicher sein, dass Klimaanlage, Sanitär und Abwasser funktionieren, bevor der erste Mieter einzieht.
• Du übernimmst eine Villa mit Terrasse, Dachflächen oder Pool, bei der Abdichtung und Gefälle darüber entscheiden, wie sich das Haus beim ersten Starkregen verhält.

Was ich prüfe

• Feuchtemessung an Nassbereichen, Fassaden und Anschlüssen
• Ebenheit, Gefälle zu den Abläufen und Fliesenarbeit: gebrochene, zerkratzte oder hohl liegende Fliesen, per Abklopfen geprüft
• Wasserdruck an den Armaturen und Abläufe, die wirklich ablaufen
• Funktionsprüfung von Sanitär, Abwasser, Elektro und Klimaanlage, inklusive Luftstrom
• Abdichtungsdetails, Silikonfugen und Durchdringungen
• Thermografie, wo sie einen Erkenntnisgewinn liefert, etwa an elektrischen Verbindungen oder bei möglichen Undichtigkeiten

Was ich dabei typischerweise finde

• Hohl liegende Fliesen, die beim Abklopfen anders klingen, häufig auf Terrassen, in Duschen und an Türschwellen.
• Duschböden und Balkone ohne ausreichendes Gefälle, auf denen Wasser steht, statt zum Ablauf zu laufen.
• Wasserdruck, der von Armatur zu Armatur schwankt, und Abläufe, die langsam oder gar nicht ablaufen.
• Klimaauslässe mit schwachem oder ungleichmäßigem Luftstrom und Kondensatleitungen, die nicht sauber geführt oder befestigt sind.
• Silikonfugen, die unvollständig, verschmiert oder an Durchdringungen, Anschlüssen und Sanitärobjekten gar nicht vorhanden sind.
• Auffälligkeiten hinter Revisionsklappen: Leitungsführung, offene Dämmung, erste Feuchtespuren, die bei keinem Übergaberundgang angeschaut werden.
• Kratzer, Abplatzungen, Risse, Türen, die nicht sauber schließen, lose Armaturen. Gewöhnliche Mängel, ohne Drama festgehalten, aber festgehalten.

So läuft es ab

1. 01
   Zuerst die Unterlagen

   Vor dem Termin sehe ich mir an, was du hast: Übergabeeinladung, Grundrisse und gegebenenfalls die Checkliste des Bauträgers. Daraus ergibt sich, wo ich besonders genau hinschaue.

2. 02
   Raum für Raum vor Ort

   Ich gehe jeden Raum in fester Reihenfolge durch, mit Feuchtemessgerät, Wasserwaage, Abklopfstab, Wasserdruckmessung und Luftstrommessung an den Klimaauslässen. Thermografie nur dort, wo sie etwas erklärt.

3. 03
   Hinter die Klappen

   Revisionsklappen, Schächte und die Bereiche unter Waschtischen werden geöffnet und geprüft, soweit das ohne Beschädigung möglich ist. Dort zeigen sich Leckagen und Ausführungsmängel zuerst.

4. 04
   Mängelliste nach Schwere

   Jeder Punkt wird fotografiert, verortet und nach Schwere eingestuft, damit das Kundendienstteam des Bauträgers ihn abarbeiten kann, ohne nachzufragen.

5. 05
   Nachprüfung nach der Beseitigung

   Auf Wunsch komme ich wieder, sobald der Bauträger die Punkte als erledigt meldet, und prüfe, ob sie es tatsächlich sind.

Warum Messung und nicht nur Rundgang

Eine neue Einheit ist sauber, frisch gestrichen und sieht meist gut aus. Die meisten Mängel, die später teuer werden, sind an diesem Tag nicht zu sehen. Eine hohl liegende Fliese bricht unter Last. Ein Duschboden mit zu wenig Gefälle hinterlässt stehendes Wasser, das irgendwann eine Fuge findet. Eine Wand, die hinter frischer Farbe feucht ist, zeigt nichts, bis Monate später der Fleck kommt.

Deshalb messe ich, statt nur hinzuschauen. Das Feuchtemessgerät sagt mir, ob die Wand neben der Dusche trocken ist. Die Wasserwaage sagt mir, ob ein Boden entwässert. Die Druckmessung zeigt, ob eine Armatur liefert, was sie soll. Ein Wärmebild kann helfen, etwa an elektrischen Verbindungen oder bei der Leitungssuche. Es zeigt aber Temperaturunterschiede, keine Feuchte. Ob eine kalte Stelle wirklich nass ist, entscheidet die Feuchtesonde.

Was die Übergabe nicht zeigen kann

Übergaben finden in Dubai fast immer bei trockenem Wetter statt und oft, bevor das Gebäude einen Sommer erlebt hat. Viele Bauteile sind erst nach dem Einzug den hier typischen hohen Temperaturen ausgesetzt. Wurden Bewegungsfugen, Materialübergänge oder Anschlüsse nicht ausreichend berücksichtigt, können thermisch bedingte Längenänderungen zu Rissen oder Ablösungen führen. Der erste kräftige Regen zeigt dann, ob Abdichtung und Entwässerung funktionieren.

All das kann eine Übergabeprüfung nicht vorhersagen. Sie kann aber den Zustand am Tag festhalten, die Schwachstellen erfassen, die schon sichtbar oder messbar sind, und dir einen datierten Ausgangspunkt geben. Verändert sich später etwas, kannst du zeigen, dass es bei der Übergabe nicht da war oder bereits vermerkt wurde.

Eine Mängelliste, mit der der Bauträger arbeiten kann

Eine Mängelliste hilft nur, wenn das Team des Bauträgers danach handeln kann. Ein Punkt wie „Bad nicht in Ordnung“ führt zur Diskussion. Ein Punkt wie „Hauptbad, Duschtasse, stehendes Wasser an der Wand, Gefälle zum Ablauf unzureichend, Foto 14“ führt zur Reparatur. Deshalb hat bei mir jeder Mangel eine Lage, ein Foto, eine kurze Beschreibung und eine Einstufung.

Außerdem trenne ich, was ein Mangel ist und was Geschmackssache. Das hält die Liste glaubwürdig. Ein Bauträger, der sieht, dass die Liste sachlich ist, arbeitet sie in der Regel schneller ab.

Klimaanlage: Luft rein, Luft raus

Eine Klimaanlage in Dubai erfüllt zwei Aufgaben: Sie kühlt, und sie entzieht der Luft Feuchtigkeit. Bei der Übergabe messe ich den Luftstrom an den Auslässen und schaue auf die Kondensatableitung. Eine Anlage, die Luft umwälzt, aber zu wenig entfeuchtet, kann später Kondensat und Schimmel verursachen, auch in einem Raum, der sich kühl anfühlt. Ich prüfe auch, ob die Luft zurückströmen kann: Zuluft und Abluft müssen zusammenpassen.

Warum das zählt

Eine Mängelliste hilft nur, wenn der Bauträger nicht mit ihr diskutieren kann. Jeder Punkt ist verortet, fotografiert und eingestuft, damit der Mangel behoben und nicht besprochen wird.

Was diese Prüfung nicht ist

• Keine zerstörende Öffnung. Ich entferne keine Fliesen, bohre keine Wände an und öffne keine geschlossenen Decken ohne Zustimmung des Eigentümers.
• Keine Reparaturen. True Line prüft und dokumentiert. Die Mängelbeseitigung ist Sache des Bauträgers.
• Keine Garantie, dass jeder verdeckte Mangel oder jede Undichtigkeit, die nur bei Starkregen auftritt, gefunden wird. Der Bericht hält fest, was am Tag sichtbar und messbar ist.
• Keine Rechtsberatung zu deinem Vertrag mit dem Bauträger. Hat ein Befund rechtliche Folgen, empfehle ich, einen Anwalt hinzuzuziehen.