Woher ich komme

Ich bin in Bayern aufgewachsen, habe Baustoffprüfer und Bautechniker gelernt und neunzehn Jahre ein Baugrundinstitut in Deutschland geleitet. Außerdem habe ich ein eigenes Sachverständigenbüro für Bauschäden und Immobilienbewertung aufgebaut. In dieser Zeit sind über 14.000 Projekte durch mein Büro gegangen, darunter mehr als 1.000 Baugrunduntersuchungen und über 250 Immobiliengutachten für Banken, Gerichte und Investoren.

Warum Dubai, warum True Line

Seit 2025 lebe ich mit meiner Familie in Dubai. 2026 habe ich True Line Property Observer gegründet, weil hier etwas fehlte: ein unabhängiger Sachverständiger, der eine Immobilie nach technischen Gesichtspunkten beurteilt und an nichts anderem verdient als an der Beurteilung selbst.

Was du von mir erwarten kannst

Kein Häkchen auf einer Liste, sondern einen Befund: was festgestellt wurde, woher es kommt, wie ernst es ist und was zu tun ist. Meine Berichte erstelle ich auf Englisch, die deutsche Lesefassung gibt es ohne Aufpreis. Sie sind nachvollziehbar aufgebaut und von mir persönlich unterschrieben. Weitere Sprachen sind auf Anfrage möglich. Ich lebe hier und bin bei akuten Schäden kurzfristig vor Ort.

Mehr als dreißig Jahre am Bau

Mein Weg in diesen Beruf hat nicht am Schreibtisch begonnen. Ich bin ausgebildeter Baustoffprüfer und staatlich geprüfter Bautechniker. Baustoffe und Baugrund habe ich im Labor und auf der Baustelle untersucht, lange bevor ich Gutachten darüber geschrieben habe. Insgesamt bin ich seit über dreißig Jahren in Bautechnik und Qualitätssicherung tätig.

Neunzehn Jahre habe ich ein Baugrundinstitut in Deutschland geleitet. Aus dieser Arbeit stammen mehr als 1.000 Baugrunduntersuchungen: wie sich der Boden unter einem Gebäude verhält, wie er Lasten trägt, wie sich Wasser darin bewegt. Parallel dazu habe ich ein eigenes Sachverständigenbüro für Bauschäden und Immobilienbewertung aufgebaut.

Meine Auftraggeber waren Banken, Versicherungen, Behörden, Unternehmen und Investoren. Über 250 Immobiliengutachten gingen an Banken, Gerichte und Investoren. Solche Gutachten lesen Menschen, deren Aufgabe es ist, die schwache Stelle zu finden. Die Bank will wissen, ob eine Immobilie einen Kredit trägt, das Gericht, ob eine Aussage hält. Das schult vor allem eines: Jede Aussage muss sich auf eine Beobachtung oder eine Messung zurückführen lassen.

Was dieser Hintergrund für eine Immobilie in Dubai bedeutet

Dubai verlangt Gebäuden viel ab. Intensive Sonne, hohe Oberflächentemperaturen, eine Klimaanlage, die fast das ganze Jahr läuft, und gelegentlicher Starkregen beanspruchen Bauteile und Anschlüsse auf eine Weise, die eine Besichtigung an einem trockenen Tag nicht zeigt. Dichtstoffe und Fugenmaterialien altern, Materialeigenschaften verändern sich, angrenzende Bauteile bewegen sich gegeneinander. Bei Neubauten kommt der erste Sommer als Belastungsprobe hinzu: Viele Bauteile sind dann erstmals der vollen Hitze ausgesetzt, und wo Bewegungsfugen, Materialübergänge oder Anschlüsse nicht ausreichend berücksichtigt wurden, können Risse oder Ablösungen folgen.

Mein Hintergrund hilft dabei dreifach. Aus dem Grundbau weiß ich, dass Wasser, das immer wieder am Gebäude steht, Abdichtungen, Sockel und Fassaden angreift und unter ungünstigen Bedingungen sogar den Gründungsbereich, auch wenn das nicht die Regel ist. Als Baustoffprüfer weiß ich, wie Materialien auf Hitze, Feuchte und Bewegung reagieren und warum man den Zustand einer Fuge nicht an ihrem Alter ablesen kann. Und aus der Schadensbegutachtung weiß ich, dass der sichtbare Schaden selten dort sitzt, wo seine Ursache liegt.

Wie ich vor Ort arbeite

Bevor ich messe, höre ich zu. Die Bewohner wissen, wann ein Fleck auftaucht, ob ein Geruch kommt und geht, ob ein Riss größer geworden ist. Dann schaue ich, wo sich die Symptome zeigen und wo nicht. Erst danach kommen die Geräte zum Einsatz, ausgewählt nach der Fragestellung und nicht, um einen Bericht zu füllen.

Ich arbeite mit hochwertiger Messtechnik, die teilweise aus Deutschland stammt, und achte darauf, dass sie richtig eingesetzt wird: die Sonde im richtigen Winkel, der Messpunkt an der richtigen Stelle, die Messung zum richtigen Zeitpunkt. Eine schräg angesetzte Feuchtesonde liefert einen wertlosen Messwert, und auch das beste Gerät nützt nichts, wenn es nicht gewartet und kalibriert ist. Wo es hilft, messe ich später ein zweites Mal, um zu sehen, ob sich noch etwas verändert.

Jeden Auftrag plane ich selbst, und die Endkontrolle jedes Berichts liegt bei mir persönlich. Meine Berichte unterscheiden zwischen nachgewiesenen Ursachen, begründeten Annahmen und verbleibenden Unsicherheiten, und sie nennen, was zur Klärung eines offenen Punktes noch fehlt. Nicht jede Schadensursache lässt sich eindeutig feststellen. Wenn das so ist, sage ich es dir.

Meine Zertifizierungen, einfach erklärt

In Deutschland zertifizieren akkreditierte Stellen nicht ein Unternehmen, sondern eine Person. Die Prüfung wird abgelegt, wiederholt und muss aufrechterhalten werden. Fünf dieser Personenzertifizierungen bringe ich aus Deutschland mit nach Dubai, ergänzt um eine internationale Inspektorenzertifizierung.

DEKRA zertifiziert, Sachverständiger für Bauschäden. Der Kern meiner Arbeit: die Ursachen von Rissen, Feuchte, Leckagen und anderen Schäden an Gebäuden klären.
DEKRA zertifiziert, Immobilienbewertung, Stufe D1. Eine Qualifikation aus meiner Praxis in Deutschland. True Line erstellt in den VAE keine Wertermittlungen.
Sprengnetter zertifiziert, Markt- und Beleihungswertermittlung, ISO/IEC 17024. Zertifiziert nach der internationalen Norm für die Zertifizierung von Personen. Auch das ist ein Qualifikationsnachweis, keine Leistung in den VAE.
Zertifiziert nach ISO/IEC 17024, Umweltbaubegleitung. Eine Personenzertifizierung für die umweltbezogene Seite von Bauvorhaben.
IHK zertifiziert, Immobilienbewertung. Geprüft von der Industrie- und Handelskammer.
InterNACHI zertifiziert, Certified Professional Inspector, CPI. Meine Inspektionen folgen den Standards of Practice und dem Code of Ethics von InterNACHI.

In Dubai lizenziert

Die True Line Property Observer L.L.C. ist vom Department of Economy and Tourism in Dubai für die Tätigkeit Property Observer lizenziert und bei der Real Estate Regulatory Agency des Dubai Land Department unter der Nummer 63024 registriert. Sie ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung mit einem einzigen Gesellschafter, und ich bin ihr Gründer und Geschäftsführer.

Berichte in deiner Sprache

Meine Berichte erstelle ich auf Englisch, als unterschriebenes PDF. Eine deutsche Lesefassung ist ohne Aufpreis enthalten. Weitere Sprachen sind auf Anfrage möglich.

Für Deutschsprachige hat das eine besondere Bedeutung. Gespräch, Prüfung und Bericht können komplett auf Deutsch laufen, auch wenn du noch in Deutschland, Österreich oder der Schweiz sitzt. Der Bericht ist so aufgebaut, wie du es aus Deutschland kennst: Auftrag, Methode, Befund, Bewertung, Empfehlung. Kaufst du aus der Ferne, begleite ich dich per Videocall und mit einem schriftlichen Bericht.

Hier leben, hier arbeiten

Ich lebe mit meiner Familie in Dubai. Für dich hat das eine praktische Seite: keine Reisekosten, kein Warten auf einen Flug, und wenn Wasser durch die Decke kommt oder ein Riss weiter wächst, bin ich kurzfristig vor Ort. In solchen Fällen entscheidet die Reihenfolge über das Ergebnis. Erst die Ursache klären, dann sanieren. Wer es umgekehrt macht, bezahlt die Sanierung meist zweimal.

Was du von mir erwarten kannst, ist ruhige, sachliche Arbeit. Im kostenlosen Erstgespräch sage ich dir ehrlich, ob sich eine Prüfung in deinem Fall lohnt. Nach dem Bericht erkläre ich dir jeden Punkt, so lange, bis er klar ist, und nach einer Mängelbeseitigung prüfe ich auf Wunsch, ob sie tatsächlich gewirkt hat. Du hast durchgehend einen Ansprechpartner: denjenigen, der deine Immobilie geprüft und den Bericht geschrieben hat.

Zertifizierungen (u. a.)

DEKRA zertifiziert, Sachverständiger für Bauschäden
DEKRA zertifiziert, Immobilienbewertung, Stufe D1
Sprengnetter zertifiziert, Markt- und Beleihungswertermittlung, ISO/IEC 17024
Zertifiziert nach ISO/IEC 17024, Umweltbaubegleitung
IHK zertifiziert, Immobilienbewertung
InterNACHI zertifiziert, Certified Professional Inspector, CPI

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Harald Wagner Gründer von True Line