Einzugs- und Auszugsprotokoll für Mieter und Vermieter

Zustandsdokumentation beim Einzug und beim Auszug, Raum für Raum, mit Fotos und datiertem Protokoll, auf Wunsch mit Feuchtemessung an kritischen Stellen. Dein Beweis, wenn später Schäden oder die Kaution strittig sind. Für Vermieter ist es die Dokumentation, mit der das Mietverhältnis reibungslos endet: was zu Beginn da war, was sich verändert hat, was in Ordnung gebracht werden muss.

Für wen diese Prüfung gedacht ist

• Du ziehst in eine Mietwohnung oder Villa in Dubai und möchtest den Zustand festhalten lassen, bevor deine Möbel drinstehen.
• Du ziehst aus und willst zeigen, dass du die Immobilie so zurückgibst, wie du sie bekommen hast, abgesehen von gewöhnlicher Nutzung.
• Du bist Vermieter und willst zu Beginn eines Mietverhältnisses eine neutrale Dokumentation, damit das Ende nicht zum Streit wird.
• Du betreust mehrere Einheiten für Eigentümer im Ausland und brauchst einheitliche, vergleichbare Protokolle aus einer unabhängigen Hand.
• Du hast kurz nach dem Einzug einen Fleck, einen Geruch oder eine feuchte Stelle bemerkt und willst das festgehalten haben, bevor jemand behauptet, du hättest es verursacht.

Was ich prüfe

• Fotoprotokoll Raum für Raum mit Lageangabe
• Vorhandene Schäden, Abnutzung und Sauberkeit
• Feuchtemessung an kritischen Stellen auf Wunsch
• Funktion von Klimaanlage und Geräten
• Ein datiertes PDF, unterschrieben von einem unabhängigen Sachverständigen

Was ich dabei typischerweise finde

• Vorschäden, die niemand erwähnt hat: abgeplatzte Fliesen, zerkratzte Böden, beschädigte Türen und Einbauten, Risse im Putz.
• Frische Farbe über einer Stelle, die darunter noch feucht ist, mit dem Feuchtemessgerät gemessen statt vermutet.
• Schimmel oder dunkle Beläge hinter Schränken, in Bädern und an Fensterrahmen.
• Klimageräte, die laufen, aber schlecht kühlen, Auslässe mit schwachem Luftstrom und eine Kondensatableitung, die tropft.
• Langsame Abläufe, schwacher Wasserdruck an einzelnen Armaturen und undichte Siphons unter Waschbecken.
• Geräte, Sanitärobjekte und Ausstattung, die nicht funktionieren oder unvollständig sind.

So läuft es ab

1. 01
   Umfang festlegen

   Wir klären, ob du ein Einzugsprotokoll, ein Auszugsprotokoll oder beides brauchst und ob Feuchtemessungen an kritischen Stellen dazugehören sollen.

2. 02
   Protokoll Raum für Raum

   Ich gehe jeden Raum in derselben Reihenfolge durch und fotografiere Wände, Böden, Decken, Einbauten und Geräte, jeweils mit Lageangabe. Vorschäden werden beschrieben, nicht nur fotografiert.

3. 03
   Funktion und Feuchte

   Klimaanlage, Wasser, Abläufe und Geräte werden eingeschaltet und geprüft. Auf Wunsch messe ich die Feuchte an Nassbereichen, Außenwänden und Fensteranschlüssen.

4. 04
   Datiertes Protokoll

   Du erhältst ein datiertes PDF, unterschrieben von mir als unabhängigem Sachverständigen. Beide Seiten arbeiten mit demselben Dokument.

5. 05
   Abgleich beim Auszug

   Habe ich das Einzugsprotokoll erstellt, folgt das Auszugsprotokoll demselben Aufbau. So lassen sich Veränderungen Position für Position vergleichen.

Warum ein unabhängiges Protokoll mehr wiegt

Die meisten Mieter machen am Einzugstag ein paar Handyfotos. Monate oder Jahre später zeigen diese Fotos selten, was gebraucht wird: den richtigen Winkel, die richtige Ecke, einen Hinweis, wo im Raum etwas ist. Und sie stammen von einer der beiden Streitparteien.

Ein unabhängiges Protokoll erstellt jemand, der am Ausgang nichts verdient. Es folgt einem festen Aufbau, jedes Foto hat eine Lage, und Vorschäden sind in Worten beschrieben. Vermieter, Mieter und notfalls das Rental Disputes Centre lesen dasselbe Dokument und sehen dasselbe.

Feuchte: der Schaden, der nach dem Einzug auftaucht

Eine frisch gestrichene Wohnung kann ein Feuchteproblem wochenlang verbergen. Taucht dann hinter dem Sofa ein Fleck auf, lautet die Frage schnell, wer ihn verursacht hat. Eine Feuchtemessung am Einzugstag beantwortet diese Frage im Voraus: Die Wand war trocken, oder sie war es schon damals nicht.

In Dubai liegt die Ursache für Feuchte in einer gekühlten Wohnung oft bei der Klimaanlage oder der Gebäudehülle und nicht im Wohnverhalten des Mieters. Unterschreitet die tatsächliche Oberflächentemperatur einer Wand, eines Fensters oder einer Leitung den Taupunkt der Luft daneben, kann sich dort Wasser niederschlagen. Ein Raum, der sich kühl anfühlt, beweist noch keine ausreichende Entfeuchtung. Wer den Zustand zu Beginn festhält, schafft für beide Seiten eine faire Grundlage, falls das später zum Thema wird.

Die Sicht des Vermieters

Für den Vermieter ist das Einzugsprotokoll nicht nur Schutz vor Schäden. Es ist das Dokument, mit dem ein Mietverhältnis reibungslos endet: was zu Beginn da war, was sich verändert hat, was in Ordnung gebracht werden muss. Wenn beide Seiten denselben Ausgangspunkt anerkannt haben, ist das Ende der Mietzeit ein Abgleich und keine Verhandlung.

Wer wissen will, wie die Immobilie während der Mietzeit behandelt wird, findet dafür eine eigene Leistung: die Prüfung vermieteter Objekte, abgeglichen mit dem Einzugsprotokoll.

Warum das zählt

Streit um die Kaution entscheidet sich an Beweisen. Ein Protokoll vom unabhängigen Sachverständigen wiegt mehr als die eigenen Handyfotos.

Was diese Prüfung nicht ist

• Keine Entscheidung, wer was bezahlt. Ob eine Veränderung gewöhnliche Abnutzung oder ein Schaden ist, entscheiden die Parteien oder das Rental Disputes Centre. Das Protokoll liefert die Tatsachen.
• Keine Rechtsberatung zu Mietverträgen oder Kautionsansprüchen.
• Keine Reparatur- oder Reinigungsarbeiten. Ich halte den Zustand fest, ich stelle ihn nicht wieder her.
• Keine Suche nach verdeckten Mängeln hinter Wänden oder unter Böden. Deutet ein Messwert auf ein Problem, vermerke ich das und empfehle die passende Untersuchung.