Technische Due Diligence

Technische Prüfung einzelner Objekte oder kleiner Portfolios vor einer Investitionsentscheidung, mit einer Größenordnung für Instandsetzungen und einer Rangfolge nach Dringlichkeit. Ausdrücklich keine Wertermittlung, sondern die technische Grundlage, auf der du selbst rechnest.

Für wen diese Prüfung gedacht ist

• Du bist Investor, kaufst mehrere Einheiten in einem Gebäude und willst wissen, ob die sichtbaren Mängel Einzelfälle oder systematisch sind.
• Du prüfst eine einzelne Villa oder ein Gebäude als Investition und brauchst technische Annahmen für deine eigene Rechnung.
• Du hältst ein kleines Portfolio und willst wissen, welche Objekte bald Kapital brauchen und welche warten können.
• Ein Unternehmen hat für ein Objekt, das du kaufen willst, ein Angebot für Instandsetzungen vorgelegt, und du willst es technisch einordnen lassen.
• Deine Bank, dein Partner oder dein Family Office erwartet vor der Entscheidung eine schriftliche technische Grundlage.

Was ich prüfe

• Zustand von Tragwerk, Gebäudehülle und Haustechnik
• Instandsetzungen mit Größenordnung
• Rangfolge nach Dringlichkeit: jetzt, bald, beobachten
• Wiederkehrende Mängel über mehrere Einheiten
• Bericht auf Englisch, deutsche Lesefassung ohne Aufpreis

Was ich dabei typischerweise finde

• Derselbe Mangel in mehreren Einheiten, etwa Feuchte am selben Fensteranschluss oder dasselbe Detail im Bad, das auf eine gemeinsame Ursache hinweist.
• Abdichtungen an Dächern, Terrassen und Balkonen, die schneller gealtert sind als der Rest des Gebäudes.
• Unterdimensionierte, verstopfte oder schlecht gewartete Entwässerung mit stehendem Wasser an Fassaden und Sockeln.
• Klimaanlagen mit Kondensatproblemen oder am Ende ihrer Lebensdauer, was Komfort und Raumfeuchte gleichermaßen betrifft.
• Frühere Reparaturen, die den sichtbaren Schaden behandelt haben, nicht die Ursache, sodass der Schaden zurückkommt.
• Lücken in den Wartungsnachweisen, die den Zustand zentraler Anlagen ohne Messung schwer beurteilbar machen.

So läuft es ab

1. 01
   Fragestellung festlegen

   Wir legen die Objekte, die Prüftiefe und die Entscheidung fest, die der Bericht stützen soll. Der Umfang wird für jeden Auftrag vorab vereinbart.

2. 02
   Unterlagen und Vorgeschichte

   Wartungsnachweise, frühere Berichte, Mängellisten und Reparaturrechnungen werden ausgewertet. Bei Bestandsgebäuden ist die Instandhaltungs- und Schadenshistorie eine zentrale Quelle.

3. 03
   Prüfung der Objekte

   Tragwerk, Gebäudehülle und Haustechnik werden in allen Einheiten nach demselben Maßstab geprüft, damit die Ergebnisse vergleichbar sind.

4. 04
   Auswertung über alle Einheiten

   Die Befunde werden je Einheit und über das Portfolio ausgewertet. Wiederkehrende Mängel stehen gesondert, weil sie meist eine gemeinsame Ursache und eine gemeinsame Lösung haben.

5. 05
   Bericht und Besprechung

   Du erhältst den Bericht mit Instandsetzungen, Größenordnungen und Rangfolge nach Dringlichkeit, und ich gehe ihn mit dir durch.

Wiederkehrende Mängel sagen mehr als einzelne

Hat ein Bad eine Leckage, ist das ein Mangel. Zeigt sich dieselbe Leckage in acht Bädern desselben Typs, ist das ein Planungs- oder Ausführungsthema, das sich in den Einheiten fortsetzt, die noch niemand geöffnet hat. Für einen Investor ist dieser Unterschied entscheidend, denn er verändert die Größenordnung.

Deshalb prüfe ich jede Einheit nach demselben Maßstab und werte die Ergebnisse über alle aus. Ein wiederkehrendes Muster steht als eigener Befund im Bericht, mit den betroffenen Einheiten und der wahrscheinlichen gemeinsamen Ursache. Das ist die Grundlage für ein gezieltes Instandsetzungskonzept statt Reparaturen Beschwerde für Beschwerde.

Eine Größenordnung, kein Angebot

Die technische Due Diligence liefert die technischen Annahmen für deine eigene Rechnung: was zu tun ist, wie dringend es ist und in welcher Größenordnung der Aufwand liegt. Sie ist kein Handwerkerangebot und keine Wertermittlung. Die Rangfolge hat drei Stufen: jetzt, bald, beobachten.

Diese Trennung ist wichtig. Ein Angebot kommt von jemandem, der die Arbeit ausführen will. Eine Wertermittlung beantwortet eine andere Frage. Mein Bericht beantwortet die technische Frage unabhängig, und du entscheidest, was das für Preis und Planung bedeutet.

Neubau oder Bestand: unterschiedliche Fragen

Bei Bestandsgebäuden liefern Instandhaltung und Schadenshistorie wichtige Hinweise: wie mit dem Objekt umgegangen wurde, was repariert wurde und ob Ursachen beseitigt sind. Bei Neubauten stehen Ausführungsqualität und konstruktive Details im Vordergrund, und der erste Sommer und der erste Starkregen sind die eigentliche Prüfung.

Bei meinen Inspektionen nach dem Starkregen im März 2026 zeigten einige vergleichsweise neue Villen deutlichere Auffälligkeiten als ältere Gebäude mit dokumentierter Wartung. Eine allgemeine Regel lässt sich daraus nicht ableiten. Es zeigt aber, dass das Baujahr allein kein verlässlicher Maßstab ist. Entscheidend ist der tatsächliche Zustand.

Feststellung, Bewertung, Empfehlung

Eine Investitionsentscheidung muss wissen, was Tatsache ist und was Einschätzung. Meine Berichte trennen Feststellung, Bewertung und Empfehlung streng und unterscheiden zwischen nachgewiesenen Ursachen, begründeten Annahmen und verbleibenden Unsicherheiten. Was sich im vereinbarten Umfang nicht klären ließ, wird benannt, ebenso, was zur Klärung noch fehlt.

Warum das zählt

Deine Rechnung ist nur so gut wie die technischen Annahmen dahinter. Diese Annahmen liefere ich dir, unabhängig und schriftlich.

Was diese Prüfung nicht ist

• Keine Wertermittlung. True Line erstellt in den VAE keine Markt- oder Beleihungswerte und keine Wertaussagen.
• Kein Handwerkerangebot. Größenordnungen sind technische Schätzungen für deine eigene Rechnung, kein Festpreis.
• Keine zerstörende Öffnung ohne Zustimmung des Eigentümers. Braucht ein Befund eine Öffnung zur Bestätigung, empfiehlt der Bericht sie.
• Keine Rechts- oder Finanzberatung. Der Bericht ist die technische Grundlage, rechtliche und wirtschaftliche Schlüsse ziehst du mit deinen Beratern.