Nachprüfung vor Ablauf der Gewähr­leistung

Eine systematische Prüfung vor dem Ende der Defect Liability Period. Was jetzt nicht dokumentiert und gemeldet ist, zahlst du später selbst. Ich prüfe, ob gemeldete Mängel wirklich behoben wurden, und halte fest, was erst im ersten Nutzungsjahr sichtbar geworden ist.

Für wen diese Prüfung gedacht ist

• Deine Einheit wurde vor knapp einem Jahr übergeben, und das Ende der Defect Liability Period aus deinem Kaufvertrag rückt näher.
• Du hast bei der Übergabe Mängel gemeldet, der Bauträger meldet sie als behoben, und du bist dir nicht sicher, ob das stimmt.
• Seit dem ersten Sommer siehst du neue Haarrisse, abblätternde Farbe, einen Fleck an der Decke oder riechst etwas Muffiges an einem Klimaauslass.
• Einzelne Räume werden nie richtig kühl, oder es hat bereits aus einem Auslass oder von der Decke getropft.
• Du vermietest die Einheit und willst den Zustand kennen, bevor die Pflichten des Bauträgers enden, statt hinterher von deinem Mieter von Mängeln zu erfahren.

Was ich prüfe

• Nachkontrolle jedes Punkts aus der ursprünglichen Mängelliste
• Neue Risse, Setzungen und Bewegungsfugen nach dem ersten Sommer
• Feuchte und Leckagen, die sich erst im Gebrauch zeigen
• Leistung der Klimaanlage, Kondensat und Luftstrom
• Ein datierter Bericht, den du fristgerecht einreichst

Was ich dabei typischerweise finde

• Mängel aus der ursprünglichen Liste, die als erledigt gemeldet, aber nur überdeckt wurden, etwa ein überstrichener Fleck, dessen Ursache weiter besteht.
• Haarrisse an Übergängen zwischen verschiedenen Materialien, an Türzargen und an Decken nach der ersten heißen Saison.
• Verhärtete, geschrumpfte oder abgelöste Dichtstoffe an Fenstern, Nassbereichen und Terrassen.
• Deckenflecken, aufgequollene Gipskartonplatten oder Blasen in der Farbe nahe den Klimaauslässen, oft durch Kondensat im Deckenhohlraum.
• Verstopfte oder schlecht ablaufende Kondensatleitungen und Räume, in denen die Klimaanlage kühlt, aber zu wenig entfeuchtet.
• Abläufe auf Terrassen und Balkonen, die durch Ablagerungen eingeschränkt sind, und stehendes Wasser nach Regen.
• Feuchtewerte an Wänden neben Duschen, Küchen und Außenwänden, die bei der Übergabe trocken waren und es jetzt nicht mehr sind.

So läuft es ab

1. 01
   Deine Fristen und Unterlagen

   Du schickst mir Übergabedatum, die Gewährleistungsfrist aus deinem Vertrag, die ursprüngliche Mängelliste und die Antworten des Bauträgers. Ich prüfe, welche Punkte auf dem Papier noch offen sind.

2. 02
   Nachkontrolle jedes gemeldeten Punkts

   Vor Ort gehe ich die ursprüngliche Liste Punkt für Punkt durch und halte für jeden fest: behoben, teilweise behoben oder nicht behoben.

3. 03
   Suche nach dem, was im Gebrauch sichtbar wurde

   Danach prüfe ich die Einheit als Ganzes auf das, was erst im ersten Jahr sichtbar wurde: Risse, Feuchte, Kondensat, Entwässerung. Messung wo nötig, Endoskopie in Deckenhohlräume, wo ein Zugang besteht.

4. 04
   Datierter Bericht vor Fristende

   Du erhältst einen datierten Bericht, den du beim Bauträger einreichst, solange die Frist läuft. Alte und neue Punkte stehen getrennt.

5. 05
   Kontrolle danach

   Auf Wunsch prüfe ich nach den Nacharbeiten des Bauträgers erneut.

Was die Defect Liability Period praktisch bedeutet

Die Defect Liability Period ist die Zeit nach der Übergabe, in der der Bauträger Mängel auf eigene Kosten beseitigen muss. Wie lange sie läuft, regelt dein Kaufvertrag. Nach dem Dubaier Gesetz Nr. 6 von 2019 haftet der Bauträger mindestens zwölf Monate ab Übergabe für nicht-strukturelle Mängel, also etwa an Klimaanlage, Elektrik, Sanitär und Verarbeitung, und zehn Jahre für strukturelle Mängel. Beide Fristen laufen ab den offiziellen Daten, nicht ab deinem Einzug.

Die praktische Folge ist einfach: Was innerhalb der Frist dokumentiert und gemeldet ist, wird auf Kosten des Bauträgers behoben. Was du danach findest, zahlst du in der Regel selbst. Die DLP-Prüfung ist deshalb keine Formalität, sondern deine letzte geordnete Gelegenheit, alles auf den Tisch zu legen. Für die rechtliche Beurteilung deines Vertrags zieh bitte einen Anwalt hinzu.

Warum der erste Sommer zeigt, was die Übergabe nicht zeigen konnte

Ein neues Gebäude ist von Zeit und Klima noch nicht geprüft. Im ersten Jahr erlebt es extreme Hitze, Dauerbetrieb der Klimaanlage und in manchen Jahren Starkregen. Dichtstoffe, Fugenmaterialien und Abdichtungen werden zum ersten Mal richtig beansprucht, und Bewegungen zwischen angrenzenden Bauteilen erzeugen zusätzliche Spannungen. Deshalb zeigen sich viele Mängel in den Monaten nach der Übergabe und nicht am Tag selbst.

Nicht jeder Riss ist ein Mangel. Seine Bedeutung hängt von Lage, Verlauf, Breite, Tiefe und Bauteil ab. Kritisch wird es, wenn wasserführende oder wasserbeanspruchte Schichten betroffen sind. Ich messe die Rissbreite und halte die Lage fest, damit du und der Bauträger über denselben Riss sprechen.

Kondensat der Klimaanlage: welche Frist gilt, hängt von der Ursache ab

Kondensation im Deckenhohlraum macht keinen Lärm. Sie beginnt mit einem leichten feuchten Geruch, mit Farbe, die sich nahe dem Auslass wölbt, oder mit einem Fleck, den man wegwischen möchte. Wenn Wasser tropft, sitzt die Ursache oft schon seit Monaten in der Decke. Gipskarton nimmt Feuchtigkeit schneller auf, als vielen bewusst ist.

Für die Gewährleistung ist das wichtig. Ein reiner Defekt der Klimaanlage fällt in die Frist für die Haustechnik. Führt Kondensat zu dauerhaftem Wassereintritt und greift die Bausubstanz an, kann der Fall anders zu beurteilen sein. Welche Frist gilt, hängt von der Ursache ab, und genau diese festzustellen ist die Aufgabe einer unabhängigen Prüfung. Ich schaue deshalb nicht nur auf den Fleck, sondern auf Kondensatleitung, Dämmung und Luftführung dahinter, mit Feuchtemessung und, wo zugänglich, Endoskopie.

Der richtige Zeitpunkt

Buch die Prüfung einige Wochen vor Fristende, damit Zeit für die Meldung und die Antwort des Bauträgers bleibt. Ideal ist der Zeitraum nach dem ersten Sommer und vor der nächsten Regensaison: Die Hitze hat gezeigt, was sie zeigen kann, und du hast noch Zeit, Schwachstellen an Abdichtung und Entwässerung beheben zu lassen, bevor der Regen sie prüft.

Warum das zählt

Der erste Sommer in Dubai zeigt, was die Übergabe nicht zeigen konnte. Die DLP-Prüfung ist deine letzte Gelegenheit, das den Bauträger bezahlen zu lassen.

Was diese Prüfung nicht ist

• Keine rechtliche Einordnung, welcher Mangel unter welche Frist fällt. Der Bericht liefert die technischen Tatsachen, für die rechtliche Seite zieh bitte einen Anwalt hinzu.
• Keine zerstörende Öffnung von Decken, Wänden oder Böden ohne Zustimmung des Eigentümers. Lässt sich eine Ursache nur durch Öffnen bestätigen, steht das im Bericht.
• Keine Reparaturen und keine Überwachung der Nacharbeiten des Bauträgers. Das Ergebnis kann ich auf Wunsch anschließend prüfen.